Milhares de brasileiros acionados na Justiça pelo não pagamento de taxas de loteamentos fechados podem ficar livres da cobrança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que associações de moradores não podem cobrar contribuição de quem não é associado a elas.
A tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é a de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”. A decisão tem caráter vinculativo, ou seja, deve ser seguida por todos os tribunais estaduais e federais do país.
A sentença pode pôr fim à briga antiga entre donos de casas e terrenos de loteamentos fechados e associações que são formadas para dividir despesas como manutenção, segurança e limpeza.
O Supremo Tribunal Federal (STF) já reconheceu e discute a possibilidade, ou não, de associação de proprietários em loteamento urbano exigir de moradores, a ela não associados, o pagamento de taxas de manutenção e conservação. “O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de serviços prestados por associação de moradores, se não os solicitou”.
O processo, relatado pelo ministro Dias Toffoli, ainda será julgado definitivamente pelo Plenário do STF. Nele, uma moradora de loteamento urbano, se insurge contra a taxa cobrada pela associação de proprietários para o pagamento de despesas, com as quais ela não concorda, como a manutenção de portaria, salão de festas, etc.
Para a autora da ação, a imposição feita a proprietários de imóveis em loteamentos urbanos de se associarem a agremiações, além de ferir o princípio constitucional da livre associação, contraria o artigo 175 da Carta Magna, o qual exige licitação e autorização legislativa para execução de serviços públicos.
Para o ministro Dias Toffoli, as mensalidades cobradas por uma associação de moradores fere a liberdade de associação prevista na Constituição. “A questão discutida no recurso tem o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte, aos interesses de milhares de proprietários de imóveis nas mesmas condições”.
De acordo com o ministro, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.
Segundo ele, o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação.
Sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.
A obrigatoriedade de pagamento à associação
A obrigatoriedade de pagamento à associação é objeto de várias ações judiciais. Uma decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) alerta que é inconstitucional a participação compulsória em associação, ainda que esta seja destinada a prestar serviços que direta ou indiretamente os beneficiem. Não é possível obrigar ou constranger ninguém ao pagamento da taxa à associação.
Com efeito, a cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condomínios nos termos da Lei, afronta o art. 5º, XX, da Carta Magna, que estabelece que ninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.
Não se pode negar ainda, que a obrigação de pavimentação dos logradouros e as outras despesas ditas condominiais ou comuns, pertencem ao Município que tem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei.
No tocante aos outros encargos, dentre eles gastos com vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar é a instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária dependente de adesão, não, porém, compulsória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.
Desse modo, conclui-se pela inexistência de qualquer dever dos moradores juntos às associações de moradores e respectivas administradoras, nada podendo ser cobrado a título de contribuição, concluindo-se que as despesas decorrentes da manutenção não podem ser exigidas de morador que não concorda com a contratação delas.
Adesão a associação é voluntária
A associação é voluntária e depende de adesão e vinculo contratual. Os moradores não estão obrigados a se associarem. As associações se caracterizam como sociedades civis, que obrigam somente aqueles que expressamente aderem a elas, assinando o devido documento. Porém, é possível dissociar-se, com o simples envio de uma carta protocolada, que notifique previamente a seu presidente. Assim, aqueles que não participarem dessas não estão subordinados a qualquer tipo de pagamento.
Os processos contra os moradores
As associações insistem e continuam a entupir o judiciário com ações ilegais. Bloqueiam contas bancárias, se apropriam dos bens móveis e imóveis com penhora Judicial. Afrontam a própria constituição estatutária, mediante ameaça, constrangimento e coação, usando de artifícios e ardis. Assim procedendo, cobram por serviços não autorizados, enviam cartas de advertências, boletos bancários etc., tentam imputar aos moradores, pagamento indevido, alegando assim, que o bairro é um condomínio. Submetem inclusive os moradores a situações vexatórias, taxando-os de inadimplentes causando notório e evidente constrangimento.
Promover uma falsa sensação de segurança, vez que agem em direção diametralmente opostas aos seus princípios estatutários e constitucionais, pois sendo elas, associações civis, sem fins lucrativos não enquadrados na Lei 4591/94; não podem cobrar de forma compulsória por segurança ou qualquer outro serviço prestado sem adesão ou contrato.
Ademais, dentre tantos Ilícitos cometidos contra os moradores, estas associações promovem Crime Contra Economia Popular, art. 65 da Lei 4591/94, pois muitas se intitulam condomínios e não o são.
Loteamento fechado
O loteamento é regido pela Lei 6.766/79, e tem como característica a venda exclusiva do lote. Neste caso, as áreas comuns, ruas e logradouros são, essencialmente, de domínio público. Já o condomínio, é tratado pela lei 4.591/64 e tem como característica a venda da unidade autônoma edificada.
Por motivo de segurança, é cada vez mais comum o fechamento do loteamento por uma portaria ou guarita de proteção, o que faz com que o empreendimento se assemelhe a um condomínio, mas as áreas comuns seguem públicas. Nas hipóteses de loteamento com concessão de fechamento, existirá a possibilidade de cobrança da taxa da Associação, que dependerá da adesão ou não do morador à respectiva associação.
Condomínio fechado
Ao comprar um terreno em um condomínio fechado, você estará adquirindo a fração ideal da área, o que abrange, além do terreno de uso privativo, espaços de uso comum como a estrutura de lazer, áreas verdes, praças e as vias de acesso. Existe controle de acesso, ou seja, só podem entrar no condomínio as pessoas autorizadas por moradores e responsáveis pela administração. Nesse caso existe a obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio para a manutenção das áreas comuns. O condômino que deixar de efetuar o pagamento torna-se inadimplente perante o condomínio e estará sujeito a várias penalidades, inclusive a perda do patrimônio para quitar os débitos, via execução judicial.
Quem mora em condomínio tem que seguir o que for decidido em convenção e o que estiver contido no regulamento interno. Já os moradores de loteamento fechado seguem os dispositivos do estatuto social. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado sobre a fração ideal de imóvel em condomínio fechado (isto inclui as áreas privativa e comum). O morador de loteamento fechado paga IPTU relativo ao seu imóvel (terreno ou terreno + casa), pois as áreas comuns são consideradas públicas.
