A crise financeira global que começou em setembro e que aparentemente teve seu ápice em outubro deixou sua marca no mercado de imóveis usados da cidade de São Paulo. As vendas de casas e apartamentos tiveram queda de 26,36%, com o índice de vendas baixando de 0,4385 para 0,3229.
As 319 imobiliárias consultadas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP) tiveram o seguinte movimento: 33,98% do total de imóveis comercializados foram casas e os apartamentos representaram 66,02%. A maioria das transações foi feita à vista – 63,74% (índice superior a maior participação histórica que foi de setembro de 2006, com 62,78%), ficando os financiamentos bancários com 30,77%. Esta queda na participação dos financiamentos bancários, é apontada também pela ABECIP, que registrou uma redução de 20,52% na quantidade de unidades financiadas e de 18,35% no volume de recursos contratados, oriundos da caderneta de poupança. Os proprietários venderam a prazo os restantes 5,49%. Pelo segundo mês, a pesquisa CRECI-SP não registrou vendas por meio de consórcios. (vide quadro 3 na pág.10)
Em setembro, quando o banco norte-americano Lehman Brothers pediu concorda, tornada pública no dia 15, a pesquisa CRECI-SP havia registrado um crescimento de 8,99% nas vendas em relação a agosto. A maioria delas também foi feita à vista, mas em percentual menor que o de outubro – 55,03% do total negociado.
“O mercado de imóveis usados também parece ter sido vítima da onda de pânico que varreu o mundo e que paralisou ou reduziu o ritmo de negócios em praticamente todos os setores e áreas da atividade econômica”, afirmou o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto. Seu diagnóstico de que o efeito psicológico desse sentimento de crise afetou mais o mercado imobiliário, do que motivos de ordem econômica e financeira, está ancorado em fatos e não em suposições.
“Não houve no Brasil nem em São Paulo uma onda de demissões que levasse potenciais compradores a desistir do negócio por não terem mais a renda necessária e também não desapareceram os financiamentos bancários, conforme asseguraram mais de 2/3 das imobiliárias que o CRECI-SP pesquisou em outubro”, justificou Viana Neto. Esta pesquisa apurou que 61% das imobiliárias declararam não ter sentido redução na oferta de crédito bancário em setembro e outubro. Essa redução aconteceu para 25,82% delas, enquanto que 12,9% não responderam à pesquisa.
“Agora que os mercados financeiros parecem estar estabilizados com a chuva de trilhões de dólares injetada em bancos e em diversas áreas da Economia no mundo todo, e dos bilhões de reais liberados aqui pelo Banco Central, é provável que o receio de comprar e de assumir dívida de longo prazo diminua e até desapareça”, avaliou o presidente do CRECI-SP, que fez uma ressalva à esperada melhoria do mercado.
“Mesmo que melhore, como esperamos, não haverá mudança essencial e profunda no mercado de imóveis usados enquanto os bancos continuarem cobrando taxas de juros anuais entre 11% e 13% e apenas 2 entre 8 grandes instituições bancárias financiarem 100% do valor do imóvel”, ressaltou. Dois bancos apenas financiam o valor total do imóvel para o comprador – “essencial porque a maioria das famílias não tem poupança suficiente para a entrada”, observou Viana Neto. Os dados sobre juros, prazos e condições de empréstimos para a compra da casa própria foram levantados também pelo CRECI-SP em outubro último.
Preços de imóveis usados em queda
A pesquisa CRECI-SP feita em outubro com 319 imobiliárias da Capital, apurou 6 ocorrências de queda de preços e 5 de alta. Os preços que mais baixaram foram os de apartamentos de padrão standard com mais de 15 anos de construção situados na Zona D e os que mais aumentaram, foram os de casas de padrão médio e mesma idade, na Zona E. (vide tabelas 1 à 12 nas págs. 5 à 7)
Apartamentos desse padrão construídos há mais de 15 anos e localizados em bairros da Zona D, como Imirim, Penha e Pirituba, caíram 34,17%. O preço médio do metro quadrado que era de R$1.519,05 em setembro passou a R$1.000,00 em outubro. Já na Zona E, que agrupa bairros como Itaim Paulista, Cidade Dutra e Brasilândia, o preço médio do metro quadrado de imóveis com mais de 15 anos de construção subiu 29,16% – de R$736,11 em setembro para R$950,76 em outubro.
Os imóveis mais vendidos em São Paulo foram os de preço final superior a R$200 mil – representaram 37,62% das vendas – e os descontos médios concedidos pelos proprietários variaram de um mínimo de 5,01% na Zona A, a um máximo de 6,86% na Zona B. A pesquisa CRECI-SP também mostra que os imóveis de 2 dormitórios foram os mais vendidos na cidade de São Paulo. (vide tabela 14 na pág. 10)
Locação tem queda de 1,44%
e inadimplência cresce 25,23%
O número de imóveis alugados em outubro em São Paulo foi 1,44% menor que o número de contratos assinados em setembro, segundo a pesquisa CRECI-SP feita com 319 imobiliárias. Elas alugaram 626 imóveis, o que fez o índice de locação baixar de 1,9911 para 1,9624.
As casas representaram 60,38% dos novos contratos e os apartamentos, 39,62%. O número de imóveis devolvidos por inquilinos às imobiliárias – 279 – equivaleu a 44,57% do total de novas locações, percentual 10,71% menor que os 61,91% apurados em setembro. A quase totalidade das devoluções (87,46%) se deu por outros motivos que não financeiros (12,54%). (vide tabela 21 na pág.15)
A pesquisa CRECI-SP apurou um aumento de 25,23% no número de inquilinos inadimplentes nas imobiliárias pesquisadas – o índice de inadimplência passou de 4,28% em setembro para 5,36% em outubro – e constatou que houve mais registros de queda do que de alta dos aluguéis. Foram 21 ocorrências de baixa e 13 de alta. (vide tabela 20 na pág. 14)
O aluguel que mais aumentou em outubro – 41,25% – foi o de casas do tipo quarto-cozinha situadas em bairros da Zona E, como Guaianases, Itaquera e Parelheiros. O aluguel médio passou de R$287,27 em setembro para R$405,77 em outubro. A maior redução no aluguel médio foi de 28,16% e ocorreu na Zona B, que agrupa bairros como Aclimação, Indianópolis e Brooklin. Casas de 1 dormitório que eram alugadas por R$580,00 em setembro foram alugadas por R$ 416,67 em outubro. (vide tabelas 17 e 18 na pág. 11)
Os descontos concedidos pelos proprietários ao fecharem negócio variaram de 8,5% (Zona D) a 11,68% (Zona C) sobre o valor inicial dos aluguéis. Segundo a pesquisa CRECI-SP, os imóveis mais alugados em outubro foram os de valor de locação entre R$401,00 e R$600,00, com 31,33% dos novos contratos. (vide tabelas 22 e 19 nas págs. 15 e 12)
