As vendas de imóveis usados na cidade São Paulo aumentaram 140,29% em fevereiro na comparação com janeiro, “recolocando o mercado da Capital nos níveis em que se encontrava antes da crise econômico-financeira global em setembro de 2008”, afirmou José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP).
“Não é o caso de acharmos que os problemas acabaram e que voltamos à normalidade, mas pode ser um indício de que o possível efeito psicológico da crise, que deixou todo mundo receoso de fazer negócio e se endividar, estaria se diluindo por conta da percepção de sua real dimensão e das medidas que estão sendo tomadas para combatê-la”, explicou o presidente do CRECI-SP.
O crescimento em fevereiro foi detectado pela pesquisa que o CRECI-SP fez com 463 imobiliárias da Capital, que informaram ter vendido 163 casas e apartamentos. Esse número fez com que o índice de vendas da Capital evoluísse de 0,1465 em janeiro para 0,3521 em fevereiro, alta de 140,29%. Em agosto, antes da eclosão da crise, haviam sido vendidas 173 unidades e, em julho, 225.
Em setembro, quando a crise eclodiu nos Estados Unidos, a pesquisa CRECI-SP contabilizou no universo das imobiliárias consultadas, a venda de 196 imóveis na Capital. Os efeitos da retração econômica que seria global ainda não haviam sido sentidos no Brasil, o que começou a ocorrer parcialmente em outubro – nesse primeiro momento de susto com a situação da economia, as vendas de usados baixaram para 103 unidades, informaram as 463 imobiliárias pesquisadas.
Houve um respiro em novembro, com a negociação de 160 unidades, mas aí a crise chegou de fato ao mercado – as vendas despencaram para 73 unidades em dezembro e para 63 em janeiro último. O presidente do CRECI-SP não arrisca prognóstico sobre o desempenho do mercado em março, mas espera que se inicie em abril uma nova fase com a entrada em vigor das medidas do pacote habitacional do governo federal.
“As medidas do pacote do governo são positivas e devem atrair compradores para o mercado de usados, não só para o de novos”, avaliou José Augusto Viana Neto. “A possibilidade que o pacote abriu de se financiar 90% e até 100% do valor do imóvel e a esperada redução dos juros para os imóveis mais baratos certamente vão se refletir em aumento de vendas”, acrescentou.
Imóveis mais vendidos em São Paulo
são os de valor superior a R$ 200 mil
A maioria dos imóveis usados vendidos em São Paulo em fevereiro custava mais que R$200 mil, segundo a pesquisa CRECI-SP. Eles representaram 33,33% do total. Por tipo de imóvel, a preferência recaiu sobre os apartamentos, com 57,06% das casas e apartamentos que mudaram de mãos em fevereiro. A maioria das vendas foi feita à vista – 60,58% do total -, ficando os financiamentos com 31,73%, os consórcios com 6,73% e a venda a prazo pelos proprietários com os restantes 0,96% (vide quadros 5 e 1 nas págs. 8 e 6).
Outro destaque da pesquisa é que a média geral dos preços do metro quadrado em fevereiro caiu 6,59% em relação a janeiro. Os descontos concedidos pelos proprietários também foram menores em fevereiro, caindo em quatro das cinco Zonas de Valor na comparação com janeiro – só aumentou na Zona C, de 6,25% para 7,52%. Os descontos médios em fevereiro variaram de 5,7% na Zona D a 8,97% na Zona E (vide quadro 2 na pág. 6).
A pesquisa CRECI-SP registrou em fevereiro 4 ocorrências de baixa e 3 de alta dos preços médios. O preço que mais baixou, 24,2%, foi o de apartamentos de padrão médio com até 7 anos de construção e situados em bairros agrupados na Zona D, como Jardim Miriam, Liberdade e Limão. O preço médio do metro quadrado baixou de R$3.769,23 em janeiro para R$2.857,14 em fevereiro (vide tabelas 1 a 12 nas págs. 4 a 6).
O maior aumento em fevereiro foi o de casas de padrão médio construídas há mais de 15 anos e situadas em bairros agrupados na Zona C, como Lapa, Mandaqui, Mirandópolis e Moóca. O preço médio aumentou 8,2%, passando de R$1.716,37 em janeiro para R$1.857,15.
Locação de imóveis em São Paulo
aumentou 31,23% em Fevereiro
O número de imóveis alugados em fevereiro na cidade de São Paulo foi 31,23% maior que o de janeiro, segundo apurou a pesquisa CRECI-SP feita com 463 imobiliárias de todas regiões da Capital. Foram alugados 674 imóveis, o que fez o índice de locação evoluir de 1,1093 em janeiro para 1,4557 em fevereiro.
A média geral dos valores dos aluguéis residenciais em fevereiro foi 2,38% inferior à de janeiro. Os apartamentos foram os preferidos, com 53,26% das novas locações, e o fiador foi a forma de garantia da locação presente na maior parte dos contratos – 46,63%. O seguro-fiança ficou com 32,35% dos contratos e o depósito de três meses do aluguel com os restantes 21,02% (vide quadro 6 na pág. 10).
A maioria das locações concentrou-se na faixa de até R$800,00 – imóveis com aluguel mensal até esse valor somaram 70,33% do total. A pesquisa CRECI-SP registrou 16 ocorrências de baixa e 10 de alta dos aluguéis de casas e apartamentos. Os descontos concedidos pelos proprietários variaram de 5% na Zona E a 10,94% na Zona D (vide quadros 8 e 9 na pág. 10 e 11 e tabelas 13 a 16 na pág.9) .
O aluguel que mais baixou em fevereiro foi o de apartamentos de 3 dormitórios situados em bairros agrupados na Zona A, como Pacaembu, Perdizes e Vila Nova Conceição. O aluguel de R$1.628,57 em janeiro passou a R$1.200,00 em fevereiro, uma queda de 26,32%. O maior aumento – de 44,71% – foi registrado na Zona D, onde estão bairros como Água Rasa, Americanópolis e Aricanduva. O aluguel médio de um apartamento tipo quarto-e-cozinha subiu de R$283,33 em janeiro para R$410,00 em fevereiro.
Inadimplência baixou 11,11%
O índice de inadimplência dos inquilinos nas 463 imobiliárias pesquisadas pelo CRECI-SP foi de 6,24% em fevereiro, 11,11% menor que os 7,02% registrados em janeiro. Os imóveis devolvidos por inquilinos em fevereiro – 525 – equivaleram a 77,89% do total de imóveis alugados no mês, percentual 30,82% maior que o apurado em janeiro (vide quadros 12 e 7 nas págs. 12 e 10).
O número de ações judiciais propostas em fevereiro nos Fóruns da Capital foi 53,57% inferior ao de janeiro – baixou de 10.405 para 4.831. A queda foi puxada pelas ações de rito sumário – foram 8.883 ações em janeiro e 2.839 em fevereiro, redução de 68,04% (vide tabela 17 na pág. 13).
Os demais tipos de ações aumentaram em fevereiro na comparação com janeiro: 32,14% as renovatórias (de 56 para 74); 32,09% as ações por falta de pagamento (de 1.318 para 1.741); 20,29% as ordinárias (de 138 para 166); e 10% as consignatórias (de 10 para 11).
Ações judiciais de locação
– Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino;
– Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia;
– Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em Juízo;
– Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos.
– Rito Sumário: qualquer uma das ações anteriores, que necessite de uma execução rápida (sumaríssima), fora dos prazos de execução regulamentares.
PESQUISA CRECI /USADOS – METODOLOGIA
A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) – 2ª Região adota os seguintes critérios:
1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no CRECI-SP.
2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, onde se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.
3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.
4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.
5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:
Zona A – Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Brooklin Velho, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;
Zona B – Aclimação, Alto da Lapa, Bela Vista, Alto de Santana, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, Alto da Lapa, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;
Zona C – Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Buarque, Vila Indiana, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;
Zona D – Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Parque São Domingos, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;
Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Nova Cachoeirinha.
6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 7 a 15 anos, mais de 15 anos.
7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.
Luxo – Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.
Padrão médio – De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.
Standard – Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia em madeira simples.
