Serviços são prestados a todos indistintamente.

Primeiramente, antes de entrarmos no mérito do que nos leva a este debate é de suma importância elucidar que o Residencial “Colinas do Ermitage” e a grande maioria dos ditos “Condomínios Fechados”, “Loteamentos Fechados” não são condomínios de direito, ou seja, não são constituídos sob a égide da Lei 4591 de 16/12/1964, norma jurídica que em conjunto com o Código Civil dita as regras a serem seguidas pelos condomínios e incorporações imobiliárias. Os empreendimentos supra citados são o que a doutrina moderna convencionou chamar de “condomínios de fato ou condomínios atípicos” sendo estes regidos em sua grande maioria pelo Decreto-Lei 58, de 10/12/37, e, posteriormente regulamentados pela Lei 6.766, de 19/12/79, ou seja, Lei do parcelamento do solo.
A diferença básica entre ambos é que nos “condomínios atípicos ou loteamentos fechados”, que em sua maioria ocorre na Região de Campinas, não existe a fração ideal, assim como a área comum da forma como existe nos condomínios de direito (prédios e numa minoria de condomínios de casas); e suas ruas, praças, áreas verdes são públicas. Outra diferença refere-se à venda de lotes. Se no residencial houver venda de lotes sem edificação, você está diante de um “condomínio atípico ou loteamento fechado” como é o caso do Residencial “Colinas do Ermitage”. Não existe condomínio de lotes no ordenamento jurídico de nosso país. Já a semelhança marcante, ou até poderíamos afirmar a mais importante, é que em ambos os casos os moradores se reúnem em assembléia para aprovar e ratear as despesas referentes ao bem comum da comunidade.
Depois de elucidadas as diferenças, vamos ao motivo do que nos leva ao debate que se refere à matéria publicada em 10 de março de 2009 afirmando que o asfalto da Rua Áurea Vieira no Condomínio de Luxo Colinas do Ermitage está prejudicando os moradores.
Primeiramente, vale ressaltar mais uma vez que o “Colinas do Ermitage” não é um condomínio de direito, portanto as ruas dentro dos seus limites são públicas, assim, a obrigação de cuidar de sua conservação seria do poder público municipal. Ocorre que existem bairros mais necessitados na cidade e com a existência da Associação que administra este loteamento, a responsabilidade acaba sendo assumida de forma subsidiaria pela própria Associação.
A Associação do Residencial “Colinas do Ermitage” em benefício de todos os titulares de direitos reais do loteamento presta os seguintes serviços: Controle de entrada e saída veículos; Controle de entrada e saída de pedestres; Ronda 24 horas; Manutenção e conservação de áreas verdes; Manutenção e conservação de ruas e praças; e Serviços administrativos.
Para ser mais preciso quanto ao caso da Rua Área Vieira, em que a grande maioria não paga o rateio mensal, a Associação já contratou um projeto de engenharia para que se chegue a uma solução definitiva dos problemas existentes. O orçamento para sua reconstrução gira, nos dias atuais, algo em torno de R$ 259.000,00 e a Associação está “fazendo caixa” e usará o valor arrecadado com as cobranças judiciais para sua execução. Note que, como ocorre com os demais serviços no loteamento, este será prestado indistintamente, para aqueles que pagam e para aqueles que não pagam o rateio mensal da Associação, sendo os serviços indivisíveis e em benefício de todos.
Silvio Cabral – responsável pelo departamento jurídico da Associação dos Moradores e Proprietários do Residencial Colinas do Ermitage.