Depois de ocorrer uma queda de 26,36%, no mês de outubro, auge da crise financeira global, o mercado de imóveis usados da cidade de São Paulo reagiu e fechou novembro com queda significativamente menor, de 1,68%. Os apartamentos foram os campeões de venda, com 68,75% do total negociados pelas imobiliárias.
A pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECI-SP), com 504 imobiliárias da Capital apurou que foram vendidos em novembro, 160 casas e apartamentos. Esse número fez o índice de vendas baixar de 0,3229 em outubro para 0,3175 em novembro, representando uma queda de 1,68%.
“É uma boa notícia, porque mostra que um número muito menor de pessoas se deixou abater pelas informações que pareciam indicar estarmos próximos do final dos tempos”, afirma o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto. “Ideal seria termos tido em novembro uma alta expressiva nas vendas, mas considerando o clima de preocupação que havia e as condições estruturais do mercado, esse desempenho não pode ser considerado um desastre.”
Augusto Viana afirma ser necessário esperar a apuração dos números de dezembro para ver se a recuperação se confirmará como uma tendência. “Pode ser que dezembro apresente queda maior, por ser um mês de férias e festas, o que interfere nas vendas, mas, em janeiro, o mercado já apresenta um estímulo”, pondera. O presidente do CRECI-SP ressalta a redução de juros que passou de 6% para 5% ao ano – nos financiamentos para famílias com renda mensal de até R$2 mil. Quem tem ainda saldo em conta no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) há mais de três anos terá ainda uma redução de 0,5 ponto percentual nas condições de financiamento habitacional, atingindo 4,5%. No ano passado os juros eram de 6% para quem possuía renda familiar em até R$1,875 mil, e para quem tinha carteira assinada os juros cobrados eram de 5,5%, portanto as taxas foram reduzidas com o objetivo de estimular o mercado imobiliário.
Vendas na Capital
A pesquisa CRECI-SP apurou que em novembro os imóveis mais vendidos na Capital foram aqueles com valor superior a R$200 mil, representando 27,86% das vendas. A maioria das negociações foi realizada à vista – 58,65% – , ficando os financiamentos com 38,35%, e as vendas diretamente financiadas pelos proprietários com os restantes 3,01%. Não foram registradas vendas por consórcios pelo terceiro mês seguido (vide tabelas 15 e 16 nas págs. 8 e 9).
Altas e baixas de preços praticamente se equilibraram, com quatro registros de alta e cinco de queda. O preço que mais subiu em novembro foi o de apartamentos de padrão médio com mais de 15 anos de construção e situados na Zona B, onde estão agrupados bairros como Aclimação, Alto da Lapa, Brooklin. O preço médio do metro quadrado aumentou 18,85%, passando de R$2.061,37 em outubro para R$2.449,93 em novembro (vide tabelas 1 a 12 nas págs. 4 a 6).
A maior baixa de preço ocorreu na Zona D, incluindo os bairros como Liberdade, Limão, Pari – o preço do metro quadrado de apartamentos de padrão médio construídos entre 8 e 15 anos encolheu 11,72%, passando de R$1.594,20 em outubro para R$1.407,42 em novembro.
Locação de imóveis em SP tem
queda de 23,06% em novembro
As 504 imobiliárias consultadas pelo CRECI-SP alugaram em novembro, 761 imóveis, o que representou uma queda de 23,06% em relação a outubro. O índice de locação caiu de 1,9624 para 1,5099. As casas foram às preferidas, com 54,8% dos novos contratos.
As casas e apartamentos com aluguéis entre R$401,00 e R$600,00 concentraram 27,93% das novas locações, com 40,16% tendo o fiador como garantia de pagamento. As imobiliárias pesquisadas declararam ter recebido 561 imóveis de inquilinos que desistiram da locação, o equivalente a 73,72% do total de imóveis alugados em novembro. Esse índice é 20,16% maior que o apurado em outubro (vide tabelas 21 e 25 nas págs. 10 e 13).
A pesquisa CRECI-SP registrou 18 ocorrências de baixa e 12 de alta nos aluguéis em novembro. O que mais baixou – 31,44% – foram as casas do tipo quarto e cozinha situadas em bairros da Zona E, como Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba. O aluguel médio caiu de R$405,77 em outubro para R$ 278,18 em novembro (vide tabelas 17 a 20 nas págs. 9 e 10).
O aluguel que mais subiu foi o de apartamentos de 1 dormitório, situados em bairros da Zona D, ficando 18,24% mais caro, com o valor médio passando de R$535,00 em outubro para R$632,58 em novembro.
Os inquilinos inadimplentes em novembro somaram 7,21% do total de contratos em carteira nas 504 imobiliárias pesquisadas pelo CRECI-SP. Esse percentual representa um aumento de 34,51% em relação aos 5,36% que estavam em atraso em outubro (vide tabela 23 na pág. 12).
Ações judiciais em queda
O número de as ações judiciais propostas nos fóruns da Capital em novembro foi 7,29% menor que em outubro – caíram de 4.691 para 4.349 (vide tabela 27 na pág. 13).
As ações renovatórias de aluguel tiveram queda de 29,49% (78 em outubro e 55 em novembro); as consignatórias baixaram 27,78% (de 18 em outubro para 13 em novembro), as ordinárias caíram 7,23% (de 166 em outubro para 154 em novembro), e as de rito sumário, 2,34% (de 2.825 em outubro para 2.759 em novembro).
Ações judiciais de locação
– Falta de pagamento: proposta por inadimplência do inquilino;
– Ordinária: proposta para retomada de imóvel para uso próprio, de ascendente ou descendente, reforma ou denúncia vazia;
– Consignatória: proposta quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos, com opção do inquilino pelo depósito em Juízo;
– Renovatória: proposta para renovação compulsória de contratos comerciais com prazos de cinco anos.
PESQUISA CRECI/USADOS – METODOLOGIA
A pesquisa mensal sobre valores de imóveis usados na cidade de São Paulo feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) – 2ª Região adota os seguintes critérios:
1. Os dados são colhidos por meio de entrevistas pessoais (via telefone) com os responsáveis por imobiliárias cadastradas no CRECI-SP.
2. Pesquisam-se os valores pedidos e os valores efetivos de venda dos imóveis, mas se apuram os valores médios de venda com base nos preços efetivos de venda por ser esta a prática do mercado.
3. Apuram-se os preços efetivos de venda de apartamentos e casas por metro quadrado de área útil, em reais.
4. Para a determinação dos valores médios de venda dos imóveis, eles são agrupados segundo sua idade de construção, suas características construtivas e sua similaridade de preço no mercado. Essa similaridade despreza a localização geográfica e privilegia o agrupamento dos imóveis em bairros de cinco “zonas de valor”, com preços homogêneos.
5. As “zonas de valor” consideradas são as seguintes:
Zona A – Alto da Boa Vista, Alto de Pinheiros, Campo Belo, Cidade Jardim, Higienópolis, Itaim Bibi, Jardim América, Jardim Anália Franco, Jardim Europa, Jardim França, Jardim Paulista, Ibirapuera, Moema, Morro dos Ingleses, Morumbi, Real Parque, Pacaembu, Perdizes, e Vila Nova Conceição;
Zona B – Aclimação, Alto da Lapa, Brooklin, Cerqueira César, Chácara Flora, City Lapa, City Pinheiros, Consolação, Granja Viana, Indianópolis, Jardim Guedala, Jardim Marajoara, Jardim Paulistano, Jardim São Bento, Jardim São Paulo, Paraíso, Pinheiros, Planalto Paulista, Pompéia, Sumaré, Sumarezinho, Vila Clementino, Vila Madalena, Vila Mariana, Vila Olímpia. Vila Sônia;
Zona C – Aeroporto, Água Branca, Bosque da Saúde, Barra Funda, Butantã, Cambuci, Chácara Santo Antônio, Cidade Universitária, Horto Florestal, Ipiranga (Museu), Jabaquara, Jardim Bonfiglioli, Jardim Prudência, Jardim Umuarama, Lapa, Mandaqui, Mirandópolis, Moóca, Parque São Domingos, Santa Cecília, Santana, Santo Amaro, Saúde, Tucuruvi, Vila Alexandria, Vila Leopoldina, Vila Mascote, Vila Mazzei, Vila Romana, Vila Sofia, Tatuapé;
Zona D – Água Rasa, Americanópolis, Aricanduva, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Brás, Butantã (periferia), Campo Grande, Campos Elíseos, Carandiru, Casa Verde, Centro, Cidade Ademar, Cupecê, Freguesia do Ó, Glicério, Imirim, Itaberaba, Jaçanã, Jaguaré, Jardim Miriam, Liberdade, Limão, Pari, Penha, Pirituba, Rio Pequeno, Sacomã, Santa Efigênia, Sapopemba, Socorro, Tremembé, Veleiros, Vila Alpina, Vila Buarque, Vila Carrão, Vila Formosa, Vila Guilherme, Vila Maria, Vila Matilde, Vila Medeiros, Vila Prudente;
Zona E – Brasilândia, Campo Limpo, Cangaíba, Capão Redondo, Cidade Dutra, Ermelino Matarazzo, Grajaú, Guaianases, Itaim Paulista, Itaquera, Jardim Ângela, Jardim Brasil, Jardim São Luis, Lauzane Paulista, M’Boi Mirim, Parelheiros, Pedreira, Santo Amaro (periferia), São Mateus, São Miguel Paulista, Vila Arpoador, Vila Curuçá, Vila Indiana, Vila Nova Cachoeirinha.
6. Os períodos de depreciação por tempo (idade) de construção são os seguintes: até 7 anos, de 8 a 14 anos, mais de 15 anos.
7. Os imóveis pesquisados são qualificados da seguinte forma: luxo, padrão médio e standard.
Luxo – Um a dois apartamentos por andar, tábuas corridas no piso, mármore nacional, armários de madeira de lei, cozinha projetada, papel de parede ou pintura acrílica, boxe de vidro temperado, etc.
Padrão médio – De duas a quatro unidades por andar, azulejos decorados, cerâmica simples, caco de mármore no piso, carpete sobre cimento ou taco, esquadrias de ferro ou alumínio simples, armários modulados de madeira aglomerada, boxe de alumínio, etc.
Standard – Mais de quatro apartamentos por andar, taco comum no piso ou forração de carpete, azulejos simples (1/2) barra, cerâmica comum ou granilite, gabinete da pia em madeira simples.
